2014：开发商的“逃命年”

范玉池柏

　　


　　王石最近很活跃。2月4日刚刚在东京无印良品总部发表完演讲，2月10日又在北京推广他的新书。在北京的新闻发布会上，他说了半句话：中国的房地产市场不太妙，然后就拒绝再讲下去。


　　房地产市场会在2014年发生什么？泡沫会破裂吗？其实如果你研究一下地产巨头们最近一年的动向，就可以找到答案。


　　从万科到万达，从恒大到绿地，其实都在“料理后事”了。他们正在为冬天做准备，正在有计划的“出逃”！逃？从哪里逃？逃向哪里？


　　1、逃离三四线城市


　　2013年中国房地产市场最大的变化，就是三四线城市市场逐步饱和。由于难以吸引外来人口持续迁入，这些地方的房子开始滞销。而一线城市和将近一半的二线城市，要么是直辖市、计划单列市，要么是副省级城市，要么地处经济发达地区，可以调动的资源多，能够吸引外来人口持续迁入，因而成为中国房地产市场最后的绿洲。这样的城市，全国总共也不会超过二三十个。


　　在这种背景下，从2013年下半年开始，房地产商开始集体重返这些核心城市，开始新一轮圈地运动。这种趋势从统计数字上能看得非常清楚：去年全国土地出让收入总金额达4.1万亿元，比2012年增长30%；但是北京、上海、广州、深圳四个一线城市合计的土地出让收入近5200亿元，较2012年增长约160%。


　　2014年1月，在经历了高增长之后，四个一线城市当月卖地收入819亿元，同比再次增长140%。北上广深四个城市的成交均价过万，为10136元/平方米，环比上涨125.1%，同比上涨253.1%，价格创历史单月新高。


　　到一线城市去，不计成本的拿地，成为几乎所有开发商的共识。难道他们不怕风险吗？当然怕，正是因为怕，才这样做的。中国最好的20来个城市，特别是4个一线城市，是中国房地产商最后的避难所。尤其是当绝大多数城市房地产熄火之后，中国人投资房产的需求，全面压向这些为数不多的城市，这些城市的房子想不涨都困难。


　　但一线城市房价已经非常高了，难道以后不会崩溃吗？当然有可能崩溃。但中国的房子跟欧美等市场经济国家有五大不同：第一，我们的土地供应被政府垄断，没有竞争；第二，城市公共资源高度集中，你要好的生活环境和创业就业机会，只能到核心城市生活；第三，社保制度不健全，房子要承担养老功能；第四，大量闲散资金没有投资渠道，股市不能进，只有大城市的房子还比较可靠。第五，中国的房地产税费主要在购房前和购房时征收，助推房价，发达国家在购房后征收，抑制房价。


　　在这种背景下，中国核心城市中心区的房产，是全国稀有的、透明的、可信度高的投资品，它受到政府税收制度和土地制度的力挺，当然还受到居住在这一地区的能够左右政策的官员力挺。


　　将来，人民币自由兑换之后，房价也许会下跌，但中国的房子远比美国房子附加值多的情况，将持续很多年。总之，一句话：中国大城市中心地段的房子未来也许跑不赢美元，但绝对比人民币靠谱。


　　2、逃出郊区


　　合生创展在天津京津新城的故事，在地产界广为人知。这片亚洲最大的鬼城，成为朱孟依的梦魇，也毁掉了他赶超万科的梦想。这个当年中国第二大地产商，现在成为行业最著名的“掉队者”。


　　为什么会这样，因为他栽在了郊区大盘上。中国地产界不乏在郊区开发大盘，赚到大钱的人，比如碧桂园和万科。但公司与公司不同，时代与时代不同，地区跟地区更是不同。反正到了今天，郊区大盘一般都是陷阱，除非你在北京上海旁边开发，情况会稍微好点。天津是直辖市，听起来很牛X，但是城市资金总量只有北京的四分之一。但很多开发商喜欢看GDP，不知道资金总量才是衡量城市消费能力的关键，所以容易上当受骗。


　　开发商在逃离郊区大盘，购房人也千万别犯傻。尤其是那些前不着村、后不着店的郊区旅游地产、度假地产，更是要保持警惕。因为这些房子转嫁物业税的能力最低，资产流动性不强，将来风险肯定最大。


　　3、逃出高债务


　　2013年是企业的“去杠杆”年，2014年仍然是。什么是“去杠杆”？就是降低负债率。中国的债务危机已经开始酝酿，至少产能过剩的强周期行业比较危险。煤炭和钢铁已经开始出现信托产品违约和经销商资金链断裂，接下来估计是水泥、玻璃和中小城市的开发商了。


　　开发商2014年能做的，一是尽量将三四线城市的房子套现，越早越好，然后还债。如果做不到，需要到国外借“便宜的钱”，还国内的“贵钱”。谁能控制好负债率和现金流，谁就可能安然过冬。


　　到今年年底，中小开发商跑路的新闻就会出来。对于普通人来说，中小开发商开发的楼花需要千万小心，尤其是三四线城市郊区的物业。


　　4、逃向多元化


　　当中国的房地产市场只剩下二三十个城市还有空间时，不能实现多元化的开发商只能等死，至少是衰落。


　　万科从去年下半年开始提出做“城市配套商”，也就是说，不仅仅开发住宅、商业地产，还将承建医院、学校、基础设施等，甚至办社区食堂。其实万科的多元化，已经超出了房地产开发和建筑行业，开始进入社区金融。


　　2012年初，在万科要不要搞商业地产上，王石跟郁亮发生过尖锐分歧，王石放话说：“如果你们搞多元化，即便我死了，也会从骨灰盒伸出手来反对。”靠，这绝对是恐怖小说的情节！但两年不到，王石就已经愉快地谈起万科怎么做“城市配套商”，连垃圾场、博物馆万科都愿意承建。为什么会发生这样的逆转，因为王石开始意识到，不仅住宅市场接近饱和，商业地产也差不多了。不多元化，万科的员工以后只能跟着王石专业爬山去了。


　　王健林在这一点上比王石清醒，因为他大脑的频道一直在中国，没有去爬山、留学、研究宗教。万达早早进军文化、体育、传媒产业，搞足球，在国内外收购电影院线，建设万达青岛电影城。此外，万达还进入了酒店、百货等行业。至于有人说万达可能是风险最大的房地产商，那是另外一个问题了。


　　许家印也在多元化。足球不用说了，最近的业绩足以亮瞎人眼。恒大冰泉借势推出，成为哇哈哈的新对手。此外，恒大还33亿元参股华夏银行，进入金融行业。在旅游、电影、音乐、动漫等行业，恒大也多有投资。


　　5、逃往海外


　　当然，还有一些开发商开始将投资转移到海外，比如万达、万科、绿地、富力、碧桂园。


　　其中绿地2013年的海外收入在30亿元左右。在开发济州岛项目后，去年12月底悉尼绿地中心公寓项目开盘，一期推出约250套，现已全部售罄，销售额超过16.5亿元人民币。碧桂园马来西亚金海湾项目开盘后吸引了新、马、中三地客户的关注，总销售额逾100亿元。其中，中国客户占比约25%~30%。而万科集团与美国铁狮门（Tishman Speyer）房地产公司共同宣布成立合资公司，在美开发高层豪华公寓住宅楼。


　　在人民币汇率明显高估的时代，将投资转移到资产价格偏低的成熟市场，是非常明智的，李嘉诚已经在这么做了。其实，发达国家房地产市场跟中国情况完全不同，人家城镇化已经完成，加上土地制度、税收制度、社保制度和投资渠道等诸多不同，“房子”的含义跟中国也完全不同。海外房地产市场远没有我们想象的那么大，利润率那么高。


　　其实看看李嘉诚在海外的投资结构就知道了，在内地、香港热衷投资房地产的李嘉诚，到了成熟市场投资的主要是基建、公共设施、港口、商业，以及电信和能源，房地产几乎没有。其中基建是利润率最高的行业，在欧洲税前利润率达到52%，在亚洲和澳洲的利润率是42%！


　　总之，中国房地产行业最好的日子已经结束了，现在剩下已是残羹冷炙。除非你有通天本领，能在大城市的“城市更新”中拿到大批项目。（本文作者：天天说钱；欢迎转载，但请务必保留署名）

   
   
   
   
   
   
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